馬雲殺入租房市場,支付寶免押金租房靠譜嗎

租房市場需要的不只是一個連接者

更是産品和服務的標准

以及標准的落地執行能力

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傳統租房模式中,房屋租金、可供租期不穩定等因素,一直都給租戶造成不小困擾。圖/視覺中國

信用租房能解決租房市場的痛點?

本刊記者/闵傑

本文首發于總第825期《中國新聞周刊》

租房體驗差,是長期困擾租房市場發展的痛點。很多人在租房的時候,都經曆過黑中介、房東隨意上漲房租、提前逐客等情況。房東也有煩惱,即使收了押金,也很難避免一些糟蹋房子的不靠譜租客。

互聯網金融技術和信用體系,正在試圖從根本上改變傳統租房模式的痛點。近期,北京、上海、深圳等8個城市的超過100萬套公寓正式上線支付寶,率先試水“信用租房”模式。支付巨頭中國銀聯也宣布加入住房租賃市場,搭建“住房租賃金融服務體系”。

與傳統租房業務不同,“信用租房”模式的核心在于,每一套可租房源、每一個租客、每一個房東,以及每一個中介服務人員,都將對應一套信用評價體系。信用好的租客,能更容易租到好房子。信用好的房東,更容易提高租房成功率,也有助于租一個好價錢。信用好的從業人員,也會比其他人有更好的業績。而信用不好,則會處處受限。

金融企業介入租房市場,會像電子商務對中國零售業帶來的革命性變化一樣,徹底改變傳統租房市場嗎?

租房市場痛點成頑疾

15年前,王博有過一次不愉快的租房經曆。

有一天,王博突然接到房東賣房通知,讓王博搬家。盡管租約還沒到期,但出于善意,王博只能重新找房。但王博的善意最後換來的是冰冷的教訓,他事後發現,房東並沒有賣房,只是把房租給了出價更高的人。

“这个行业很重要、很民生、又有很多痛,特别需要创新,而创新正是互联网公司与生俱来的基因。” 蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博说。

10月10日,在中國放心公寓聯盟發布會上,支付寶宣布正式上線租房平台,推廣免押金信用租房。

支付寶上線租房業務引起的社會關注度,有些超出王博的預料。

“發布會的現場都被擠爆了。”王博說,大家之所以這麽感興趣,存在幾個因素:一是因爲租房和很多人的生活息息相關,是對個人影響很大的民生領域。二是租賃行業的很多痛點長期存續,但沒有哪家平台能夠做出足夠的創新,來改變行業現狀。

實際上,信用租房已經在支付寶上試運營了一段時間,最初只是對上海地區開放。

在試運行的半年多時間裏,王博有幾個發現,提供信用免押金的房源雖然僅占房源數量的15%,但卻占據了80%的成交量,證明信用租房模式非常受到用戶的青睐。

出現這樣的數據並不出奇,因爲這種變化意味著一個用戶的租房啓動資金很可能節省上萬元。例如一套月租3500元的公寓,如果付三押一,用戶第一次付房租要支付14000元,但如果付一押零,則只需要支付3500元,至少可以節省10500元,這對于很多剛剛畢業的年輕人來說,可以大幅緩解資金壓力。

另一個發現是,半年多時間裏,沒有嚴重違約事件發生,“因爲免押金,租客就在房子裏破壞,或者把電器搬走,這樣的投訴沒有發生過一起。”王博告訴《中國新聞周刊》。

此次支付寶上線租房市場,給行業帶來很多全新的概念和遊戲規則。比如,支付寶將結合芝麻信用積分,在上海、北京、深圳等8個城市,芝麻信用650分以上,可以申請免押金、按月交租。

另一個新的“遊戲規則”是,預計在今年年底,在支付寶的租房平台上,還會形成租客、房東和從業人員的租房信用檔案。愛護房源,按時交租,誠實守信等行爲都有助于信用積累;挂出假房源、惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行爲則會影響其信用評估。

純粹互聯網基因的平台,介入租房市場,並不讓人意外。比如,58同城、趕集網、閑魚等信息分類平台,早就已經上線個人租房信息平台,平台入口直接對個人房東開放。而由此帶來的一個問題是,很難區分是個人發的真房源,還是中介發的假房源。不少用戶吐槽,在58同城這類分類信息網站上,中介會發假的、價格低的房源吸引用戶聯系,用戶聯系後就說這個房源沒了,然後帶用戶到處看房。這已經成了該行業泛濫的套路。

简单地把房源信息从线下搬到线上,并不能真正解决行业长期存续的顽疾。链家研究院院长杨现领对《中国新闻周刊》分析,长期看,这个行业需要的不只是一个所谓的流量平台,或者只是一个连接者的角色,“这个行业真正需要的是产品和服务的标准,以及標准的落地執行能力,如果没有这些,真正的改变就不会发生。”

在很多人看來,用互聯網技術創新改造依舊傳統的租房市場,是遲早的事,甚至來得有些遲了。而在王博看來,雖然大家都希望能再快一點,但實際上時機剛剛好。“中國移動支付從2014年才普及起來,開始走向線下,到現在開始無處不在。隨著移動支付的演進,才有信用的不斷積累,才有消費金融領域很多産品的完善。”王博坦言,如何從線上客戶轉向服務線下客戶,需要能力的轉換,需要多維度能力的積累。

信用租房看似並不複雜,但實際上需要涉及多維的互聯網能力。王博解釋說,“電子合同需要依賴支付寶的實名認證和支付能力;免押金和信用檔案需要依靠芝麻信用的信用體系;而按月交租的背後其實是房租分期,需要依賴螞蟻金服的金融解決方案。”王博表示,支付+信用+消費金融的這一整套多維能力,螞蟻金服將會全面向租房行業進行開放。


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“免押月付”背後的利益平衡

支付寶租房並不直接對個人房東開放,而選擇和長租公寓機構合作。

目前進駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房,接下來將有魔方、寓見、V領地、蛋殼等近十家長租公寓品牌陸續接入支付寶。

“我們沒有考慮把租房入口開放給個人房源。支付寶的租房平台,要求有品質、有服務,這些更多是B端(機構)能提供的,因此現在的模式是B2B2C。”王博解釋,目前的模式是通過服務于品牌化的連鎖公寓機構來觸達個人用戶,用戶可以通過支付寶,找到品牌公寓方的房源,預約帶看,繼而線上簽約,通過支付寶支付房租。

如果個人房源直接上傳平台,再直接租給個人租戶,也就是C2C模式,聽上去是一個很理想的“去中介化”模式,但在實際中會帶來大量的不確定性和管理難題,也很難對服務品質進行把控。

“對個人房源的管理,阿裏的鹹魚做得還不錯,從租客到房源都有不少亮點。”鏈家地産研究院院長楊現領告訴《中國新聞周刊》,從未來的趨勢來看,B2C仍然是大趨勢,但仍然會有一定比例的C2C,但是這一塊市場應該很難獨立形成平台。

不過,和機構合作的一個潛在挑戰是,這種“信用租房”模式需要最大程度的平衡雙方的利益訴求。

對支付寶來說,租房業務的目標在于推廣“付一免押”的信用租房,積累更多租房場景下的信用數據。而對機構來說,與支付寶合作,目前最大的價值在于其作爲流量入口的功能,但“付一免押”是否會影響公司現金流,從而對繼續擴張房源造成影響,有待考量。

長租公寓的前期投入大,獲客成本高,需要線上線下的運營相結合,在這種重模式下卻需要快速跑馬圈地來占領市場。高投入和不對等的規模發展,導致長租公寓普遍處于盈利薄的困境。

蛋殼公寓是一家以分散式合租公寓爲核心業務的創業公司,2015年1月成立于北京,目前已經進入了北京、上海、深圳等城市,運營了超過5萬套房源。

這種“分散式合租公寓”的業務模式,近年來在不少城市風生水起,最典型的是鏈家的“自如”公寓模式。不同于傳統的房屋出租,公寓運營方從個人房東手裏把房子整租下來後,對房屋進行品質化改造,再分散出租給租戶,目標人群一般是都市白領。

“對公寓機構來講,無論接入任何一個平台,大家最看重的是流量。”蛋殼公寓CEO高靖對《中國新聞周刊》表示,蛋殼公寓也即將上線支付寶平台。此前公寓運營要提高流量,必須投入高額的廣告費用,而支付寶平台的引流能更快速和低成本找到優質租客。

另一方面,蛋殼願意嘗試“信用租房”的原因在于,不僅租客需要挑選有信用的房東,作爲公寓運營方,也希望出租給信用好的租客,從而減少損失和管理成本。高靖表示,現在很多信用數據都來自消費,沒有行爲的信用數據,“而租房是最能體現行爲信用的。”

住房租賃是對各方信用依賴都很高的行業,不論是租客、房東、經紀公司、招租平台,守信可以幫助行業良性發展,避免糾紛。對于出租一方來說,信用好可以提高出租率,降低管理成本,對租客來說,選擇信用好的房東、經紀公司,可以避免被騙,大幅降低個人資金成本,同時按時履約,有助于個人信用的積累,未來獲得更好的服務。

不過,盡管“信用租房”從長期看有利于優化運營效率,但短期來看,“免押金”和“租金月付”對現金流可能造成的影響,是公寓運營機構不得不衡量的現實問題。

“坦率地說,影響非常大。”高靖對《中國新聞周刊》坦言,中國式的公寓運營,都是公司先從房東手裏把房子拿過來,面對的是分散式的存量房,房東也會收一筆押金,押金在行業內普遍存在,“說實話,租客付給我的押金,還不夠我們給配的那些家具家電。一旦租客把家具電器都搬走,我們損失的不只是一個月,而是好幾個月的房租。”

在楊現領看來,押金的核心是一個約束,在沒有租房保險的情況下,對于雙方違約,沒有一個解決機制,所以才出現押金。“不解決中間的違約問題,押金就取消不了。”他對《中國新聞周刊》分析,但是對于支付寶來說,能夠發揮價值的地方在于押金的管理,這一塊可以有所作爲,保障房東和租客的權益。

“我們可以拿出更多的房源來做免押金,但這些一般都是特定的房源,爲了吸引客戶,而且是部分免還是全免,要做出規定。”但高靖表示,相比押金,“房租月付”的對公司現金流影響更大。

“如果我給房東付三個月房租,但租客只給我付一個月房租,那麽公司現金流很快就會花光。”高靖坦言,假設這樣的話,公司不可能有任何擴張和發展,“做信用租房,也不能把自己的血都抽幹。”

目前,公寓市場占整個中國租賃市場的比例不足2%,未來有巨大的成長空間。公寓市場正處于跑馬圈地狀態,擁有足夠的現金流、不斷掌握更多房源,對于公寓機構的擴張至關重要。高靖認爲,“押金免多少都沒問題,但是月付背後,必須有消費分期的金融解決方案,這樣才能保證公寓機構的現金流爲正。”

在引入消費金融的解決方案後,金融機構爲租客提前墊付三個月或一年租金,而租客在支付一定利息後,“變相”地實現了房租月付。

這也是支付寶“支付+信用+消費金融”整體解決方案中的一環。王博告訴《中國新聞周刊》,按月交租的背後其實是房租分期,需要依賴螞蟻金服的金融解決方案,通過消費金融産品和能力,就可以實現機構端照常收到3個月房租,但消費者端是按月付租金。

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顛覆者還是推動者?

“坦率講,我們現在沒有考慮盈利的問題。”王博告訴《中國新聞周刊》,賺錢不是支付寶做這件事的初衷。

他認爲,支付寶切入租房領域的初心,是把螞蟻金服積累的能力輸出到線下各個場景,幫傳統線下場景做互聯網化的升級。但如果支付寶提供的平台和能力,對公寓運營方有市場價值,他們也會願意支付合理的成本來尋求服務,“未來要讓市場說話。”

但事實上,租房是一個正在高速成長中的巨大市場。據住建部統計,目前中國約有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%。鏈家研究院預計,到2030年,中國房屋租賃市場規模將從2016年的1.1萬億元躍升至4.6萬億元。

今年以来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,希望满足民众多层次的住房需求。今年7 月,住建部等9 部委联合印发了《關于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,在全国范围内加快推进租赁住房建设,其中广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12 个城市成为首批开展住房租赁试点城市。

在國家大力鼓勵和培育租房市場的背景下,互聯網技術和信用體系的加入,正在重構中國居民的租房市場。

除了支付宝之外,另一支付巨头中国银联也宣布加入住房租赁市场。据中国银联官网11 日消息,中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议,今年年内有望在12 个试点城市全部实现服务开通。

中國銀聯的模式在于,搭建一個“住房租賃金融服務體系”,以金融服務、信用體系、內容權益、綜合支付爲亮點,服務于各地政府住房租賃平台,滿足租賃各參與方的實際需求。該項服務一端通過連接政府住房租賃平台對接租賃參與各方,包括房産開發企業、機構運營企業、出租人及承租人等;另一端通過銀聯標准接口對接各銀行及其他各類金融機構的金融産品,讓政府住房租賃平台通過一點接入,實現全部銀行及各類金融機構的金融服務,達到“一點接入、全面覆蓋”效果。

在一些業內人士看來,一個完善的租賃市場,應該是由三個基石組成的,即信用租房、租售同權和租金證券化。

當前,這三個領域都在積極創新,一面拓展邊界,一面與傳統租房市場進行磨合。

一些評論預判,互聯網巨頭介入租房領域,可能會像電子商務對中國零售業帶來的“革命性”變化一樣,有可能“顛覆”當前的傳統租賃行業,或者爭奪傳統中介機構的市場蛋糕。

“這是一種保守的思想,就像電商剛出現的時候,很多實體店認爲電商沖擊了實體零售業。”王博認爲,房屋中介的業務本質,不在于線下開多少門店,雇多少業務員,而是要在供給方和需求方之間進行撮合,以更低管理成本獲得更高收益,“中介行業的很多企業家,都已經有了創新精神和開放態度,能夠用開放的態度去看待互聯網技術的變化,應該思考的是如何利用新技術提升以前的業務。”

在鏈家研究院院長楊現領看來,“顛覆”傳統租房市場,這種說法也言過其實了,“短期看,支付寶更像一個連接者角色,連接機構和消費者,只是一個通道和嫁接,這對于租房這個行業的影響還是比較有限的,用戶體驗也很難有實質改變。”

“我們不會去幹房屋中介幹的事。”王博告訴《中國新聞周刊》,在他看來,傳統中介機構,也需要信用、實名、消費金融等技術,從基礎技術能力的輸出看,支付寶和傳統中介之間有天然合作的基礎。

“目前有相當一部分個人房源也是上傳到了傳統中介平台,未來傳統房屋中介和支付寶的合作,有非常大的想象空間。”王博對《中國新聞周刊》分析,“中介也希望獲得更精准的流量,以更低的成本提供更好的服務,這些需要信用、支付、金融等各種能力,我們願意一起來做這件事。”

王博說,支付寶想從過去僅僅提供交易環節服務,到關注租房前、中、後的全流程,致力于搭建完整的信用體系,“當這種模式被普遍接受,以後會從租房場景推廣到更多生活場景,從而讓信用這種意識形態更深地影響人們的行爲方式。”