比萬億市場規模更重要的還有這些!

[提要]10月18日,習近平總書記在中共十九大開幕報告中強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租並舉的住房制度”,租賃再次成爲市場熱點。據初步測算,當前我國租賃市場規模已超萬億。從發達國家租賃住房的發展經驗來看,租賃市場空間巨大,是住房市場健康平穩發展的重要補充,我國在政策制度、産品配置等方面尚有較大改善


今年以來,中央積極構建購租並舉的住房體系,先後出台多個政策鼓勵住房租賃市場發展。10月18日,習近平總書記在中共十九大開幕報告中強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、購租並舉的住房制度”,租賃再次成爲市場熱點。據初步測算,當前我國租賃市場規模已超萬億。從發達國家租賃住房的發展經驗來看,租賃市場空間巨大,是住房市場健康平穩發展的重要補充,我國在政策制度、産品配置等方面尚有較大改善空間。

市場規模:當前我國租賃市場規模達1.38萬億市場空間大

從我國租房市場的需求結構來看,一部分爲流動人口帶來的租房需求,另一部分爲戶籍人口在戶籍所在地的租房需求,其中流動人口帶來的租房需求占絕對主力。


圖:我國租賃市場空間測算

數據來源:中國指數研究院綜合整理

根據測算,租賃市場規模達萬億級別,體量較大。統計局公布數據顯示,2016年末全國流動人口總規模爲2.45億人。根據國家人口計生委發布的《中國流動人口發展報告》,2013年流動人口家庭中租住私房的比例爲67.3%,本次測算仍沿用該比例。戶均人口方面,2015年流動人口在流入地的家庭規模爲2.61人,根據2013-2015年家庭規模增長速度估算,2016年流動人口在流入地的家庭規模爲2.67人。另外,根據中國指數研究院重點城市租金水平估算2016年全國戶均年租金(私房租金)爲2.0萬元,據此測算流動人口帶來的租賃市場規模每年達1.2萬億元。

從落戶地就業的高校畢業生租房需求來看,近五年畢業生總人數爲0.36億人,假設其中70%在就業地落戶且50%在租房,合計租房人數0.13億。根據智聯招聘調查數據,2017應屆畢業生實際簽約月均工資4014元,另外根據香草招聘聯合房天下發布的《2017年應屆生租房價格報告》,接近80%的應屆生租房開支占月工資的比例在10%-40%之間,我們選取25%的均值計算,應屆畢業生月均租房支出約1000元/月,按此測算落戶地就業的高校畢業生帶來的租房市場規模爲每年0.15萬億元。

結合流動人口租房市場和非流動人口中高校畢業生租房市場,總租賃人口接近1.8億人,租房市場規模達1.38萬億元。

圖:2010年以來全國普通高校畢業生人數、外出農民工人數及其變化

數據來源:中國指數研究院綜合整理

外出農民工、高校畢業生等人數持續增加,2020年流動人口規模將保持在2.4億以上。2016年外出農民工占流動人口的比重接近70%,2017-2020年預計年均增長0.3%;另外部分高校畢業生等城鎮戶籍人口也是流動人口的重要組成,預計“十三五”時期我國高校畢業生規模年均增加770萬左右。據此我們預測,2020年我國流動人口在2.42億水平。

圖:2015年全國地級市中人口淨流入(常住人口多于戶籍人口)城市分布情況

隨著租房長效機制的建立,我國租房體系不斷完善,對居民的租房保障更加多元和完備,外出農民工、高校畢業生等人口的租房占比有望提升,且流動人口逐漸向沿江、沿海、沿交通節點等地區聚集,特別是三大城市群內部城市和中西部省會城市,這些城市房價絕對水平較高,近年首次購房置業年齡推遲,部分需求轉向租賃市場。綜上測算,在未來租金水平繼續穩步上漲的背景下,至2020年我國租賃市場規模將達1.71萬億元。

国外经验:发达国家租赁住房市场化程度高 租房人群覆盖全生命周期

長期以來,我國住房租賃市場發展極不規範,市場信息極不透明,導致當前我們對未來住房租賃市場的發展方向把握較爲模糊。本節將以美國等發達國家爲例,詳述其住宅租賃市場的發展過程及現狀,分析其住房租賃保障制度,爲我國住房租賃市場未來發展提供參考及借鑒。

圖:近年來中國及世界主要發達國家住房擁有率

數據來源:中國指數研究院綜合整理

世界發達國家住房擁有率多在50%-65%之間,也就是說,在相對成熟的市場化體系中,約有1/3至1/2的人口將通過租賃方式解決住房問題。我國和多數發展中國家類似,當前住房擁有率水平顯著高于發達國家,人口流動性較弱。隨著我國社會市場化進程深入、住房租賃市場不斷完善、戶籍制度改革不斷推進,未來我國住房擁有率或將逐步下降,更多人口將進入租房市場。

租房率:房價平穩至下行期租房率將上升

圖:1960年以來美國租房率及房價指數

數據來源:美國統計局,中國指數研究院綜合整理

從中長期看,美國租房率與房價呈反向相關。也就是說,在房價上漲,尤其是快速上漲階段,人們的購房意願更強,選擇租房人數急劇減少;房價平穩至下降階段,雖然人群購房能力增強,但更多的人願意選擇租房。由此我們假設,在我國房地産市場飛速發展階段,由于人們對于房價上漲預期較強,購房需求強烈,租房人口轉向購房市場比例較高。而隨著我國房地産市場進入平穩發展階段,在成熟的體系保障下,願意選擇租房的人群比例將提升。

租房人群:發達國家租房人群更龐雜,涉及全生命周期

通過深入研究發達國家的租房情況,我們發現,相當比例的家庭選擇租房並不一定是年輕過渡時期的被動選擇,而是主動選擇租房作爲一種生活方式。

與我國類似,美國租房市場的主流需求來自單身、收入水平較低的年輕人。同時值得注意的是,美國市場中各個年齡層的租房人口均占一定比例,60歲以上的租房人口占比近20%。調查研究顯示,在一個美國居民的生命周期中,其住房路徑基本如下:

1、學生時代至初入職場時期,多數年輕人選擇租房,尤其在高房價地區。這一階段年輕人尚未組建家庭,多租住在市中心附近的小戶型公寓中。

2、進入30歲之後,人們開始走入婚姻並撫養下一代,這期間有大部分家庭選擇購買房屋。但30-50歲人群中,仍有約40%的人群租房,或受限于收入水平,或爲了更好的學區。這些撫養孩子的家庭多選擇郊區,租住面積較大的獨立房。

此外,選擇租房的家庭並不一定是受限于收入。2016年,在年收入高于7.5萬美金(2016年美國家庭收入中位數爲7萬美金)的家庭中,約有20%的家庭選擇租房。根據房利美的一項調查顯示,高收入家庭選擇租房的原因在于租房能提供更高的便利性及較小的生活壓力。

3、進入60歲以上階段,人們開始逐步再次轉向租房市場。主要原因在于孩子長大成人離家之後,人們不願意或沒有足夠能力維護自住房屋,尤其在75歲之後,老年人開始選擇具有養老設施的公寓。這一階段人們多住在城市內部。


租金水平:與收入、房價、房貸等相關性高;與發達國家相比,我國當前租金水平並不高

租金絕對水平與家庭收入、房價、房貸等因素有極大相關性。我們通過對比美國130個主要都會區租金及家庭年收入、房價中位數的關系,可以看到,在市場化程度較高的租賃市場中,租金與當地房價及收入均有較大相關性,與房價的相關性略高于收入。此外,租金水平與平均房貸負擔也有較強關聯。

圖:2017年6月美國主要都會區租金水平與家庭收入、房價、房貸的相關性

數據來源:zillow.com,中國指數研究院綜合整理

考慮我國市場的實際情況,一方面,從租售比指標來看,我國租金回報率遠遠低于發達國家,一些大城市年化投資回報率僅爲1%-2%;另一方面,我國人均收入對租金水平的影響較爲明顯。然而通過對比一些發達國家租金收入比,我們發現,無論相對房價還是收入水平,我國租金水平並不高。

圖:我國及主要發達國家租金收入比

數據來源:中國指數研究院綜合整理

如2015年英國住房調查公告顯示,租住私有産權住房的家庭約有440萬戶,周平均租金爲176英鎊,約占其家庭周總收入(包含各項福利)的34%;美國zillow數據顯示,2017年6月,全美家庭年總收入約爲5.85萬美元,月租金中位數爲1423美元,租房負擔率約爲29%;澳大利亞統計數據也顯示,2016年其全國家庭周度收入中位數爲1438澳元,周租金中位數爲335澳元,租金收入比約爲23%。

經粗略計算,我國平均租金收入比不足20%,相對發達國家較低。根據中國房地産指數系統租賃價格指數,2016年12月我國十大城市套租金平均水平爲3085元/套,推算全國套租金約爲1652元/套。而2016年我國城鎮人均可支配收入爲33616元。由此計算我國租金收入比約爲19.0%,低于發達國家水平。

租房制度:健全的保障體系是租賃住房市場健康發展的基石

在租賃市場的供應體系中,從各個國家情況來看,可大致分爲由政府主導的保障性租賃住房及由租賃機構或私人提供的社會化租賃住房。從發達國家保障性租賃住房與社會化租賃住房比例來看,八成以上爲社會化租賃住房。如美國市場中,由政府提供各類補助的租賃住房家庭比例僅占12.2%。

圖:2012年美國租賃住房政府補助比例

數據來源:美國住房與城市發展部,中國指數研究院綜合整理

在占比極高的社會化租賃住房中,租戶的合理權益得到了較好的保障。如紐約市2014年調查數據顯示,租房家庭中,在當前住房中居住時長超過10年的比例達23.5%。

圖:2014年紐約市非政府補助租房租賃時長占比

數據來源:紐約市住房調查,中國指數研究院綜合整理

美国的租金管制制度(Rent Control)在保障其租赁市场平稳发展方面发挥了重大作用。以纽约为例,其租金管制制度规定了房东必须提供的一些基本设施,同时设置了租金涨幅上限。租金管制的实施在一定程度上协调了中低收入者的住房问题,缓解了社会的矛盾,并抑制了租房市场的价格。在纽约市租金管制房屋占比最多的曼哈顿核心区,租金管制下的房租约为市场价格的一半。因此,即使纽约市拥有众多“天价房”,但当地居民生活并未受到实质性影响。这一措施对我国特别是北京、上海等中心城市的房地产市场调控具有重大借鉴意义。

與美國主要大都會區不同,德國住房價格並不高,漲幅也極爲平緩,但其租賃市場依然極爲發達。一方面,德國相關法律法規對租金做出了一定限制。另一方面,租金限制對德國租賃市場産生的實質影響有限,主要原因在于租賃住房市場化租金漲幅並不高,部分地區甚至低于“政府指導價”。對租賃雙方“細致入微”的權益保障,才是德國租賃市場健康發展的根基。

在法律層面,德國《民法典》把房屋租賃區分爲“使用租賃”和“收益租賃”兩類。通的住房租賃則屬于以使用爲目的的“使用租賃”。政府對于出租房的“可居性”有嚴格的規定。德國先後建立了住房安全與健康標准等評估體系,對于租房的評估從簡單的面積評定拓展到了生活設施、生理需求,甚至心理需求等更加細微、更加人性化的維度。另外,德國的《住房租賃法》規定,一般的房租合同都是無限期的。

此外,德国各地具有很多历史悠久且强大的“租户协会”,为租户就所有租赁关系问题提供帮助,并代表其利益。如柏林租户协会成立于1888年,提供的服务包括个人法律咨询、提供關于租赁法的信息、租赁法保护险等。目前柏林租户协会拥有16万名会员,是德国最大的租户协会。

发展现状:自持地块加快推出,集体用地入市试点 房企积极试水

截至今年9月30日,北京、天津、杭州、廣州、佛山、上海、成都、蘇州等城市共計成交自持和租賃用地超100宗,可提供約400萬平方米租賃面積。(詳見:9月6日自持地塊專題分析)

圖:2016年以來各城市自持住宅用地成交情況

數據來源:CREIS中指數據,中國指數研究院綜合整理

表:北京、廣州2017-2021住宅用地供應計劃和上海住房“十三五”規劃

數據來源:中國指數研究院綜合整理

北京未來五年計劃供應租賃住房50萬套,年均10萬套,2017年供地計劃中,租賃住房用地剔除公租房用地後,租賃住房用地供應200公頃,約提供7.4萬套住房,與之對比,今年以來北京成交的自持地塊帶來的租賃住房套數占比在20%左右。上海在“十三五”期間租賃住房供應70萬套(這部分租賃住房中不涵蓋保障房中的租賃性住房),年均14萬套,今年以來供應量僅約占計劃供應的10%。廣州未來五年計劃供應15萬套租賃住房,年均3萬套,今年以來成交的自持地塊帶來的租賃住房不足2000套,遠低于計劃供應量。

從地塊分布看,目前除天津外各城市自持地塊多位于交通便利之處,位置較佳,特別是上海,地塊基本位于市中心黃金地段。未來這些地塊的租賃産品推出後,一方面,交通的通達將給其帶來較大的人流量,有利于産品外租;另一方面,較好的區位對産品的設計、租金的設定也提出了更高的要求。

在如此大的市場空間下,各路資本紛紛進入租賃市場,特別是長租公寓領域,長租品牌不斷湧現,比如魔方公寓、青年彙、YOU+等,另外萬科、龍湖、保利、旭輝等開發企業也紛紛進入熱點城市搶灘長租市場,目前房地産企業TOP20中已有過半企業涉足長租領域,長租公寓市場將得到快速發展。

圖:部分房企長租公寓品牌

數據來源:中國指數研究院綜合整理

◆ ◆ ◆总 结

整體來看,北京、上海等城市已加大租賃住房用地的供應力度,試點城市租賃住房用地供應量將明顯增加。此外,試點利用集體用地建設租賃住房也將進一步推進。

就目前自持地塊的供應來看,總量仍明顯低于計劃,且個別城市推出地塊位置較爲偏遠。對比發達國家租賃市場,我國在相關保障制度建設方面尚有較大完善空間,真正實現“租購同權”尚需時日。此外,目前多家房企已紛紛試水長租公寓,産品上來看,主要面對年輕市場,而發達國家租房人口可覆蓋全生命周期。經測算,我國目前住房租賃市場規模達1.38萬億,預計2020年可達1.7萬億,市場空間足夠大。如市場可供應豐富的租房産品,在完善制度保障下,租房也可以成爲一種體面的生活選擇。